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Viale I.Nieri, 117

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                             -- Tipi di contratto-- 


Elementi principali del contratto di locazione

Gli elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
- il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere "a termine", escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
- il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino, ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore, ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

Contratto libero

Il contratto cosiddetto "libero" rientra nel primo canale di contrattazione introdotto dalla legge 431/98 e si caratterizza per un unico elemento vincolante e inderogabile (la durata minima di 4 anni), mentre le altre condizioni contrattuali, a partire dal canone, sono soggette alla libera contrattazione tra le parti.

durata

Minimo: 4 anni più 4 di rinnovo automatico
Facoltà di recesso per il conduttore Il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso
- per gravi motivi
Facoltà di disdetta per il locatore Il locatore può inviare disdetta:
- solo in occasione delle scadenze contrattuali
- inviando lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 3 comma 1 legge 431/98):

1) quando il locatore intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

2) quando il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;

3) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

4) quando l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;

5) quando l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;

6) quando il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;

7) quando il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 4 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con almeno 6 mesi di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.

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canone

Completamente libero, secondo accordi tra locatore e conduttore
Aggiornamento
del canone
Il canone può essere aggiornato annualmente in misura pari al 100% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.


sconti fiscali
Come per tutti i contratti di locazione è ammessa una deduzione fiscale dal canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF del 15%.

Contratti a canone concordato

I contratti-tipo (detti anche contratti a canone concordato) sono stati introdotti dal legislatore allo scopo di ri-equilibrare il mercato delle locazioni abitative (recentemente interessato da un notevole rialzo dei canoni) con un dispositivo che prevede: da un lato l'applicazione di un canone determinato secondo precisi criteri fissati da appositi Accordi Territoriali (il cosiddetto "canone concordato", di livello generalmente inferiore rispetto a quello di libero mercato) e, dall'altro, la previsione a favore del locatore di particolari agevolazioni fiscali (volte a incentivare i locatori a scegliere questo tipo di contrattazione).
Tali contratti sono stipulabili solo in alcuni comuni e, in particolare:
- nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
- nei comuni capoluoghi di provincia
- nei comuni ad alta densità abitativa (come da delibera CIPE).
In ognuno di questi comuni le rappresentanze locali delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini si riuniscono e approvano, ogni 3 anni, un Accordo Territoriale che stabilisce, fra l'altro, i criteri per il calcolo del canone concordato (sulla base di elementi quali la zona di ubicazione dell'immobile, la superficie, le dotazioni, ecc.).
Fanno parte dei contratti a canone concordato:
1) il contratto 3+2
2) il contratto transitorio
3) il contratto a studenti universitari fuori sede

Contratto Transitorio

durata

Da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi
Condizione per la stipula Una delle due parti (il locatore o il conduttore) deve addurre una particolare esigenza di carattere transitorio che giustifichi la breve durata del contratto.
Rinnovo Non ammesso.

canone

Nelle 11 aree metropolitane nei comuni confinanti e
nei comuni capoluoghi di provincia.
il canone è concordato in base a quanto stabilito dagli Accordi Territoriali
Negli altri comuni è possibile stipulare il contratto transitorio a canone libero


altre condizioni contrattuali
E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.


sconti fiscali
Non sono previste particolari agevolazioni fiscali, né a favore del locatore, né a favore del conduttore.

 

Contratto a studenti universitari fuori sede

durata

Da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo automatico per lo stesso periodo
Condizione per la stipula Il conduttore deve essere uno studente iscritto ad un corso di laurea o di specializzazione con sede nel comune in cui si trova l'immobile locato, ma deve avere residenza in comune diverso.
Facoltà di recesso per il conduttore Il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 3 mesi di preavviso
- per gravi motivi
Facoltà di disdetta per il locatore Non è prevista facoltà di disdetta a favore del locatore.

canone

Concordato, in base agli accordi territoriali

Aggiornamento del canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati


altre condizioni contrattuali
E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.

sconti fiscali

Previste particolari agevolazioni fiscali a favore del locatore:

IRE Il canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRE (per il quale è prevista la deduzione fiscale del 15%, ammessa per tutte le tipologie di locazione) viene ulteriormente ridotto del 30%, per una deduzione complessiva del 40,5%
Imposta di registro L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione
ICI Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.

 

Contratto ad uso foresteria

Il contratto ad uso foresteria può essere stipulato al verificarsi di 1 condizioe:
il conduttore deve essere una società di capitali intenzionata a destinare l'immobile ad abitazione (anche turnaria) dei propri dipendenti (dirigenti, funzionari, operai, ecc.).
Questo contratto (la cui legittimità era stata messa in dubbio con l'entrata in vigore della legge 431/98 e poi confermata dall'articolo 145 della legge 388/2000 - Finanziaria 2001) fa parte dei contratti detti "completamente liberi", perché esclusi dalla disciplina delle leggi ordinarie e soggetti esclusivamente alle disposizioni del codice civile (art. 1571 e segg.).
Non esistono vincoli particolari da rispettare nel definire le condizioni contrattuali (durata, rinnovo, canone, aggiornamento del canone, ecc.), che possono essere stabilite liberamente dalle parti in sede di stipula del contratto.

LA LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE

Fanno parte dei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d'uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero.
La locazione ad uso diverso dall'abitazione è tuttora interamente disciplinata dalla legge 392/78 (la "legge dell'equo canone") che si occupa di questa tipologia di locazioni al capo II (artt. 27 e segg.).
Il contratto ad uso diverso dall'abitazione ha durata di 6 anni + 6 di rinnovo automatico (9+9 per gli immobili adibiti ad attività alberghiere) e si caratterizza per la possibilità di determinare liberamente l'entità del canone di locazione.

durata

6 anni + 6 di rinnovo automatico 9 anni + 9 per immobili destinati ad attività alberghiere
Facoltà di recesso
per il conduttore

Il conduttore può recedere dal contratto:- in qualunque momento nel corso della locazione- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso- per gravi motivi (a meno che il contratto non preveda esplicitamente la possibilità di recedere anche indipendentemente dal sussistere di gravi motivazioni)

Facoltà di disdetta
per il locatore

Il locatore può inviare disdetta: - solo in occasione delle scadenze contrattuali - inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere).Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 29 legge 392/78):- se il locatore intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente entro il 2 grado in linea retta;- se il locatore intende adibire l'immobile ad uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero, proprio, del coniuge o di un parente entro il 2 grado in linea retta- se il proprietario intende demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure se deve ristrutturarlo integralmente.Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 (o 9) anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.

canone

Completamente libero, secondo accordi tra locatore e conduttore
Aggiornamento del canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

aspetti fiscali

SCONTI FISCALI Come per tutti i contratti di locazione è ammessa una deduzione fiscale dal canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF del 15%.
REGIME IVA Se il locatore è un soggetto dotato di partita IVA, il canone di locazione è soggetto ad IVA nella misura del 20%.

 

 

Diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile

Al fine di consentire al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, il locatore deve fornire all'inquilino una comunicazione formale in merito alla sua intenzione di vendere l'immobile. Tale comunicazione deve essere notificata tramite l'ufficiale giudiziario. Il contenuto della comunicazione è previsto al comma 2 dell'art. 38 della Legge n. 392/1978. Devono essere indicati: il corrispettivo della vendita, da quantificarsi in denaro, le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa (tempi per la stipula dei contratto definitivo e dell'eventuale preliminare, modalità e termini dei pagamento ecc.) e l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione. La mancanza delle indicazioni richieste dalla norma rende inefficace la comunicazione. Se il conduttore intende esercitare il diritto di prelazione, deve fornire comunicazione di ciò al proprietario, notificandogli, a mezzo di Ufficiale Giudiziario, un apposito atto nel quale formalmente offre condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate. Il termine per esercitare tale diritto è, a pena di decadenza, di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore (art. 38, comma 3). Non si può considerare valida la dichiarazione di accettazione che contenga offerte differenti rispetto a quelle formulate dal proprietario.

 

Indennità di avviamento

La legge 392/78 prevede un indennizzo per le attività commerciali che a seguito di uno sfratto, o comunque di una disdetta del locatore, perdono la propria clientela, subendo un danno economico in termini di "avviamento". L'art. 34 stabilisce infatti che il locatore debba corrispondere, prima del rilascio dell'unità immobiliare locata da parte del conduttore, un'indennità compensatrice dell'avviamento commerciale perso dal conduttore stesso. L'indennità è calcolata in 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto dal conduttore e 21 nell'ipotesi d'attività alberghiera; l'importo di cui trattasi poi viene raddoppiato qualora il locatore, sfruttando commercialmente l'avviamento realizzato dal conduttore, destini l'unità immobiliare rilasciata ad un'attività identica o comunque merceologicamente affine a quella esercitata dal conduttore uscente.

 

 

Per contatti puoi scrivere a: info@puntoaffitto.it