Gli elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
- il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere "a termine", escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
- il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino, ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore, ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

Contratto libero

Il contratto cosiddetto "libero" rientra nel primo canale di contrattazione introdotto dalla legge 431/98 e si caratterizza per un unico elemento vincolante e inderogabile (la durata minima di 4 anni), mentre le altre condizioni contrattuali, a partire dal canone, sono soggette alla libera contrattazione tra le parti.

sconti fiscali
Come per tutti i contratti di locazione è ammessa una deduzione fiscale dal canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF del 15%.

Contratti a canone concordato

I contratti-tipo (detti anche contratti a canone concordato) sono stati introdotti dal legislatore allo scopo di ri-equilibrare il mercato delle locazioni abitative (recentemente interessato da un notevole rialzo dei canoni) con un dispositivo che prevede: da un lato l'applicazione di un canone determinato secondo precisi criteri fissati da appositi Accordi Territoriali (il cosiddetto "canone concordato", di livello generalmente inferiore rispetto a quello di libero mercato) e, dall'altro, la previsione a favore del locatore di particolari agevolazioni fiscali (volte a incentivare i locatori a scegliere questo tipo di contrattazione).
Tali contratti sono stipulabili solo in alcuni comuni e, in particolare:
- nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
- nei comuni capoluoghi di provincia
- nei comuni ad alta densità abitativa (come da delibera CIPE).
In ognuno di questi comuni le rappresentanze locali delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini si riuniscono e approvano, ogni 3 anni, un Accordo Territoriale che stabilisce, fra l'altro, i criteri per il calcolo del canone concordato (sulla base di elementi quali la zona di ubicazione dell'immobile, la superficie, le dotazioni, ecc.).
Fanno parte dei contratti a canone concordato:
1) il contratto 3+2
2) il contratto transitorio
3) il contratto a studenti universitari fuori sede

Contratto Transitorio

altre condizioni contrattuali
E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.

sconti fiscali
Non sono previste particolari agevolazioni fiscali, né a favore del locatore, né a favore del conduttore.

Contratto a studenti universitari fuori sede

altre condizioni contrattuali
E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.

Contratto ad uso foresteria

Il contratto ad uso foresteria può essere stipulato al verificarsi di 1 condizioe:
il conduttore deve essere una società di capitali intenzionata a destinare l'immobile ad abitazione (anche turnaria) dei propri dipendenti (dirigenti, funzionari, operai, ecc.).
Questo contratto (la cui legittimità era stata messa in dubbio con l'entrata in vigore della legge 431/98 e poi confermata dall'articolo 145 della legge 388/2000 - Finanziaria 2001) fa parte dei contratti detti "completamente liberi", perché esclusi dalla disciplina delle leggi ordinarie e soggetti esclusivamente alle disposizioni del codice civile (art. 1571 e segg.).
Non esistono vincoli particolari da rispettare nel definire le condizioni contrattuali (durata, rinnovo, canone, aggiornamento del canone, ecc.), che possono essere stabilite liberamente dalle parti in sede di stipula del contratto.

LA LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE

Fanno parte dei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d'uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero.
La locazione ad uso diverso dall'abitazione è tuttora interamente disciplinata dalla legge 392/78 (la "legge dell'equo canone") che si occupa di questa tipologia di locazioni al capo II (artt. 27 e segg.).
Il contratto ad uso diverso dall'abitazione ha durata di 6 anni + 6 di rinnovo automatico (9+9 per gli immobili adibiti ad attività alberghiere) e si caratterizza per la possibilità di determinare liberamente l'entità del canone di locazione.

Diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile

Al fine di consentire al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, il locatore deve fornire all'inquilino una comunicazione formale in merito alla sua intenzione di vendere l'immobile. Tale comunicazione deve essere notificata tramite l'ufficiale giudiziario. Il contenuto della comunicazione è previsto al comma 2 dell'art. 38 della Legge n. 392/1978. Devono essere indicati: il corrispettivo della vendita, da quantificarsi in denaro, le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa (tempi per la stipula dei contratto definitivo e dell'eventuale preliminare, modalità e termini dei pagamento ecc.) e l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione. La mancanza delle indicazioni richieste dalla norma rende inefficace la comunicazione. Se il conduttore intende esercitare il diritto di prelazione, deve fornire comunicazione di ciò al proprietario, notificandogli, a mezzo di Ufficiale Giudiziario, un apposito atto nel quale formalmente offre condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate. Il termine per esercitare tale diritto è, a pena di decadenza, di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore (art. 38, comma 3). Non si può considerare valida la dichiarazione di accettazione che contenga offerte differenti rispetto a quelle formulate dal proprietario.

 

Indennità di avviamento

La legge 392/78 prevede un indennizzo per le attività commerciali che a seguito di uno sfratto, o comunque di una disdetta del locatore, perdono la propria clientela, subendo un danno economico in termini di "avviamento". L'art. 34 stabilisce infatti che il locatore debba corrispondere, prima del rilascio dell'unità immobiliare locata da parte del conduttore, un'indennità compensatrice dell'avviamento commerciale perso dal conduttore stesso. L'indennità è calcolata in 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto dal conduttore e 21 nell'ipotesi d'attività alberghiera; l'importo di cui trattasi poi viene raddoppiato qualora il locatore, sfruttando commercialmente l'avviamento realizzato dal conduttore, destini l'unità immobiliare rilasciata ad un'attività identica o comunque merceologicamente affine a quella esercitata dal conduttore uscente.

Per contatti puoi scrivere a: info@puntoaffitto.it